Due Diligence Checkliste: Worauf Sie achten müssen

Was ist Due Diligence?

Due Diligence bezeichnet die sorgfältige Prüfung einer Immobilie vor dem Kauf. Bei Luxusimmobilien ist diese Prüfung besonders wichtig, da die Investitionssummen hoch sind und spätere Korrekturen sehr kostspielig werden können.

Eine professionelle Due Diligence umfasst rechtliche, technische, wirtschaftliche und steuerliche Aspekte. Je nach Immobilientyp und Investitionsziel können verschiedene Schwerpunkte gesetzt werden.

Rechtliche Due Diligence

Eigentumsrechtliche Prüfung

✓ Grundbucheintrag

• Überprüfung des aktuellen Eigentümers
• Kontroll der Grundstücksgrenzen
• Prüfung eingetragener Rechte und Lasten
• Verifizierung von Dienstbarkeiten

✓ Baurecht und Zonenplanung

• Aktuelle Zonennutzung und zulässige Ausnützung
• Geplante Änderungen der Zonenplanung
• Bestehende Baubewilligungen
• Mögliche Verdichtungspotentiale

✓ Verträge und Vereinbarungen

• Bestehende Mietverträge
• Verwaltungsverträge
• Versicherungsverträge
• Wartungsverträge

Regulatorische Aspekte

✓ Lex Koller Prüfung

Für ausländische Käufer besonders wichtig:

• Bewilligungspflicht prüfen
• Ausnahmetatbestände evaluieren
• Fristenregelungen beachten

"Eine sorgfältige rechtliche Prüfung kann später teure Überraschungen vermeiden. Gerade bei Luxusimmobilien sind die rechtlichen Rahmenbedingungen oft komplex."

Technische Due Diligence

Gebäudesubstanz

✓ Bauliche Bewertung

• Zustand der Gebäudestruktur
• Qualität der verwendeten Materialien
• Alter und Zustand der Haustechnik
• Energieeffizienz und Isolierung

✓ Sanierungsbedarf

• Akuter Reparaturbedarf
• Mittelfristiger Sanierungsstau
• Modernisierungsmöglichkeiten
• Kostenschätzung für Instandhaltung

Technische Anlagen

✓ Haustechnik-Check

System	Prüfpunkte	Typische Lebensdauer
Heizung	Effizienz, Alter, Wartung	15-20 Jahre
Elektrik	Sicherheit, Kapazität	30-40 Jahre
Sanitär	Leitungen, Armaturen	25-30 Jahre
Lifts	Sicherheit, Modernität	20-25 Jahre

Wirtschaftliche Due Diligence

Bewertungsanalyse

✓ Marktwertermittlung

• Vergleichswertverfahren mit ähnlichen Objekten
• Ertragswertberechnung bei Renditeobjekten
• Sachwertermittlung für Eigennutzung
• Expertenschätzungen einholen

✓ Finanzielle Kennzahlen

Für Renditeobjekte wichtige Metriken:

• Bruttomietrendite: Jahresmieteinnahmen / Kaufpreis
• Nettomietrendite: Nach Abzug aller Kosten
• Cashflow: Laufende Ein- und Ausgaben
• Break-Even-Point: Zeitpunkt der Rentabilität

Standortanalyse

✓ Mikro- und Makrolage

• Infrastruktur und Verkehrsanbindung
• Nachbarschaft und Umgebung
• Entwicklungspotential der Region
• Demografische Trends

✓ Marktentwicklung

• Historische Preisentwicklung
• Angebot und Nachfrage
• Zukünftige Marktprognosen
• Vergleichbare Transaktionen

Steuerliche Due Diligence

Steuerliche Auswirkungen

✓ Kaufnebenkosten

• Handänderungssteuer (je nach Kanton)
• Grundbuchgebühren
• Notariatskosten
• Maklerprovisionen

✓ Laufende Besteuerung

• Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen
• Vermögenssteuer auf Verkehrswert
• Abzugsfähige Unterhaltskosten
• Steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten

Optimierungsstrategien

✓ Strukturierung des Kaufs

• Direktkauf vs. Share Deal
• Finanzierungsoptimierung
• Timing der Transaktion
• Gesellschaftsstrukturen prüfen

Due Diligence Prozess

Phasenmodell

Phase 1: Erste Sichtung (2-3 Tage)

• Grundlegende Objektinformationen sammeln
• Erste Bewertung durchführen
• Grosse Red Flags identifizieren
• Go/No-Go Entscheidung treffen

Phase 2: Detailprüfung (1-2 Wochen)

• Vollständige Dokumentenprüfung
• Expertenbeurteilungen einholen
• Detaillierte Wirtschaftlichkeitsrechnung
• Risikobewertung durchführen

Phase 3: Verhandlung und Abschluss (1 Woche)

• Preisanpassungen basierend auf Findings
• Garantien und Gewährleistungen definieren
• Vertragsbedingungen finalisieren
• Finanzierung arrangieren

Expertennetzwerk

✓ Erforderliche Spezialisten

• Rechtsanwalt: Spezialist für Immobilienrecht
• Architekt/Bauingenieur: Für technische Bewertung
• Steuerberater: Für steuerliche Optimierung
• Immobilienmakler: Für Markteinschätzung
• Banker: Für Finanzierungslösungen

Häufige Stolperfallen

Rechtliche Risiken

• Unklare Eigentumsverhältnisse: Erbengemeinschaften, Streitigkeiten
• Versteckte Belastungen: Nicht eingetragene Rechte
• Baurechtsänderungen: Zukünftige Einschränkungen

Technische Risiken

• Versteckte Mängel: Structural problems, Asbest
• Umweltlasten: Altlasten, Emissionen
• Modernisierungsstau: Unterschätzte Sanierungskosten

Wirtschaftliche Risiken

• Überschätzte Renditen: Zu optimistische Annahmen
• Marktrisiken: Verschlechterung der Lage
• Leerstandsrisiken: Überschätzte Vermietbarkeit

Praktische Checkliste

Dokumentenanforderung

Zeitplanung

Eine typische Due Diligence für Luxusimmobilien dauert 2-4 Wochen:

• Woche 1: Dokumentenbeschaffung und erste Analyse
• Woche 2: Objektbesichtigung und Expertenbeurteilungen
• Woche 3: Detailanalyse und Risikobewertung
• Woche 4: Abschlussbericht und Kaufentscheidung

Kosten der Due Diligence

Die Kosten für eine professionelle Due Diligence bewegen sich typischerweise zwischen 0,5% und 2% des Kaufpreises:

• Rechtliche Prüfung: CHF 5.000 - 15.000
• Technische Expertise: CHF 3.000 - 10.000
• Steuerberatung: CHF 2.000 - 8.000
• Bewertungsgutachten: CHF 3.000 - 12.000

Fazit

Eine sorgfältige Due Diligence ist bei Luxusimmobilien-Investments unerlässlich. Die Investition in eine professionelle Prüfung zahlt sich durch Risikominimierung und optimale Verhandlungsposition aus.

PropIrinca unterstützt Sie mit erfahrenen Experten bei der systematischen Durchführung Ihrer Due Diligence und hilft Ihnen, alle relevanten Aspekte zu berücksichtigen.